{"id":85,"date":"2023-08-30T18:43:48","date_gmt":"2023-08-30T16:43:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.studiolegalepuce.it\/aca\/?p=85"},"modified":"2023-12-03T14:40:59","modified_gmt":"2023-12-03T13:40:59","slug":"preliminare-di-vendita","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.studiolegalepuce.it\/aca\/preliminare-di-vendita\/","title":{"rendered":"CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA AD EFFETTI ANTICIPATI"},"content":{"rendered":"\n<h2 class=\"wp-block-heading has-medium-font-size\"><em>Nel preliminare di vendita, quando le parti convengono la consegna dell\u2019immobile prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un\u2019anticipazione degli effetti traslativi, poich\u00e9 la disponibilit\u00e0 del bene conseguita dal promissario acquirente si fonda su un contratto di comodato funzionalmente collegato al preliminare. Pertanto, l\u2019anticipata disponibilit\u00e0 dell\u2019immobile in capo al promissario acquirente \u00e8 qualificabile come detenzione e non come possesso utile <\/em>ad usucapionem.<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">Il contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati \u00e8 una particolare figura negoziale, largamente diffusa nella compravendita immobiliare che sposta su di s\u00e9 alcune obbligazioni comunemente nascenti dal contratto di vendita. Si tratta di uno schema negoziale con il quale le parti contraenti non si limitano ad assumere reciprocamente l\u2019obbligo di contrarre ma anticipano le prestazioni che solitamente discendono dal contratto definitivo, quali, ad esempio, la consegna del bene.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">L\u2019inquadramento giuridico di questo particolare tipo di contratto \u00e8 stato a lungo dibattuto. Diversi sono gli orientamenti che si sono susseguiti nel tempo.&nbsp;Secondo una prima tesi, alquanto risalente, l\u2019anticipazione degli effetti tipici del contratto di compravendita sarebbe compatibile solo con un vero e proprio contratto definitivo e dunque, escludeva che si potesse parlare di contratto preliminare di vendita. Diametralmente opposta, era la corrente che definiva la fattispecie negoziale <em>de qua<\/em> come una sorta di contratto atipico ovvero come un contratto misto. Coloro i quali sostenevano la tesi del contratto atipico configuravano il contratto preliminare come un mero titolo provvisorio che integra un segmento di una sequenza procedimentale i cui effetti finali si raggiungevano solo con la stipula del definitivo. I sostenitori della tesi del contratto misto ritenevano che lo scopo del preliminare sarebbe stata la conclusione delle prestazioni, considerata dalla dottrina come causa del definitivo. Nel 2008 le Sezioni Unite (<strong>Cass. civ., Sez. Unite, 27 marzo 2008, n. 7930<\/strong>) sono giunte alla qualificazione della fattispecie in esame in pi\u00f9 contratti casualmente autonomi ma funzionalmente collegati. I Giudici hanno rilevato come le parti, con la stipula del preliminare di compravendita, stipulano altres\u00ec dei \u201c<em>contratti accessori, al preliminare necessariamente perch\u00e9 funzionalmente connessi e, tuttavia, autonomi rispetto ad esso, rispondendo ciascuno ad una precisa tipica funzione economico-sociale<\/em>\u201d. Tali negozi collegati vengono individuati nel comodato, per quanto attiene la consegna anticipata del bene, e nel mutuo gratuito, con riferimento alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\"><span style=\"text-decoration: underline;\">Promissario acquirente: possessore o detentore? <\/span>Connessa alla natura giuridica del preliminare ad effetti anticipati, \u00e8 la questione relativa alla posizione assunta nella dinamica contrattuale dal promissario acquirente immesso nel godimento anticipato del bene. Secondo alcuni \u201c<em>la convenzione non tende solo ad attribuire il godimento del bene ma \u00e8 in funzione di un comune proposito di trasferimento della propriet\u00e0 alla quale \u00e8 coerente il passaggio immediato del possesso, che costituisce solo un\u2019anticipazione dell\u2019effetto giuridico finale perseguito<\/em>\u201d. I fautori dell\u2019opposta soluzione sostengono che \u201c<em>il protrarsi della disponibilit\u00e0 della cosa da parte del promissario acquirente, che ne sia stato subito immesso in godimento, giammai pu\u00f2 valere come esplicazione di un possesso <\/em>ad usucapionem<em>. Questo richiede <\/em>l\u2019animus rem sibi habendi [\u2026] <em>che non pu\u00f2 sussistere nel caso in cui il godimento dell\u2019immobile sia stato disposto in favore del promissario acquirente con apposita clausola del contratto preliminare che per definizione \u00e8 un contratto ad effetti obbligatori e non reali<\/em>\u201d. Il Supremo Consesso ha composto il contrasto giurisprudenziale stabilendo che l\u2019immissione del promissario acquirente nella disponibilit\u00e0 del bene configura una mera detenzione e dunque ha escluso la possibilit\u00e0 di acquisto del diritto di propriet\u00e0 per usucapione. Solo con la stipula del definitivo il promissario acquirente, divenuto proprietario, muterebbe la propria posizione da quella di detentore a quella di possessore (cd. <em>interversio possessionis<\/em>).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\"><span style=\"text-decoration: underline;\">Consegna del bene e vizi dell\u2019immobile: quali rimedi?<\/span> La giurisprudenza si \u00e8 interrogata sui rimedi esperibili dal promissario acquirente qualora il bene immesso anticipatamente nella sua disponibilit\u00e0 risulti affetto da vizi. Al riguardo, i Giudici hanno chiarito che la consegna anticipata dell\u2019immobile oggetto dell\u2019accordo non comporta la decorrenza dei termini previsti dall\u2019art 1495 c.c. e cio\u00e8 la decorrenza del termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta per opporre i vizi e quello di prescrizione, pari ad un anno dalla consegna, per esercitare l&#8217;azione giudiziale. Per la Suprema Corte l&#8217;onere della tempestiva denuncia presuppone l&#8217;avvenuto trasferimento del diritto di propriet\u00e0 (<strong>Cass. civ., sez. II, sent. 16 febbraio 2015, n. 3028 <\/strong>e pi\u00f9 recentemente, <strong>Cass. civ., sez. II, ord. 27 maggio 2020 n. 9953<\/strong>). Dunque, la presenza di vizi nella <em>res<\/em> consegnata conferisce al promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto dei termini di cui all\u2019art. 1495 c.c., il diritto di chiedere:                                                                                       a) la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore;                                                                b) l\u2019adempimento in forma specifica del preliminare <em>ex<\/em> art. 2932 c.c. e contemporaneamente, la domanda di riduzione proporzionale del prezzo o di eliminazione dei vizi (sul tema, <strong>Cass. civ., sez. II, sent. 7 settembre 2012 n. 14988<\/strong>, in senso conforme Cass. civ., Sez. I, sent. 15 aprile 2016, n. 7584; Cass. civ., sez. II, sent., 11 ottobre 2013, n. 23162);     c) ovvero il recesso ove sia stata versata una caparra confirmatoria.                                                                               Non solo. La presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente ad opporre la <em>exceptio inadimpleti contractus <\/em>di cui all\u2019art. 1460 c.c. al promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo (<strong>Cass. civ., sez. II, sent. 16 febbraio 2015, n. 3028<\/strong>). \u00c8 bene evidenziare che non tutti i vizi legittimano l\u2019acquirente ad agire con i predetti rimedi. Se si tratta di difetti di minore importanza, e che comunque non incidono sull&#8217;effettiva utilizzabilit\u00e0 del bene, l\u2019acquirente potr\u00e0 chiedere l\u2019eliminazione del vizio o il risarcimento del danno quantificato in misura corrispondente alla spesa necessaria per ripararlo, o in alternativa chiedere la riduzione del prezzo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\"><span style=\"text-decoration: underline;\">Risoluzione per inadempimento del contratto preliminare: quali conseguenze?<\/span> Nell\u2019ipotesi in cui il contratto preliminare sia risolto per inadempimento di una delle parti, ciascun contraente ha l\u2019obbligo di restituire le prestazioni ricevute, secondo i principi sulla ripetizione dell\u2019indebito <em>ex<\/em> art. 2033 c.c. Ci\u00f2 implica che il promissario acquirente \u201c<em>che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altres\u00ec corrispondere a quest\u2019ultimo i frutti per l\u2019anticipato godimento dello stesso<\/em>\u201d (<strong>Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2017, n. 6575<\/strong>). In altri termini, al promittente venditore va riconosciuta un\u2019equa indennit\u00e0, che remuneri l\u2019avvenuto godimento dell\u2019immobile. La data iniziale del computo dell\u2019indennit\u00e0 di occupazione va individuata nella data di consegna dell\u2019immobile, in caso di inadempimento del promissario acquirente, ovvero nella proposizione della domanda di risoluzione formulata dall\u2019occupante, nell\u2019ipotesi di inadempimento del promittente venditore (Cass. civ., ord. 14 ottobre 2021, n. 28218).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.studiolegalepuce.it\/aca\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/8-Cass.-civ.-sez.-unite-27-marzo-2008-n.-7930.pdf\">https:\/\/www.studiolegalepuce.it\/aca\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/8-Cass.-civ.-sez.-unite-27-marzo-2008-n.-7930.pdf<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Nel preliminare di vendita, quando le parti convengono la consegna dell\u2019immobile prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un\u2019anticipazione degli effetti traslativi, poich\u00e9 la disponibilit\u00e0 del bene conseguita dal promissario acquirente si fonda su un contratto di comodato funzionalmente collegato al preliminare. 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