{"id":88,"date":"2023-08-30T18:50:02","date_gmt":"2023-08-30T16:50:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.studiolegalepuce.it\/aca\/?p=88"},"modified":"2023-10-22T21:21:02","modified_gmt":"2023-10-22T19:21:02","slug":"certificato-abitabilita-vendita-immobile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.studiolegalepuce.it\/aca\/certificato-abitabilita-vendita-immobile\/","title":{"rendered":"COMPRAVENDITA IMMOBILIARE E CERTIFICATO DI ABITABILITA\u2019"},"content":{"rendered":"\n

La mancata consegna da parte del promittente venditore del certificato di abitabilit\u00e0, <\/em>in limine della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo e a fronte dell\u2019assunzione della garanzia della regolarit\u00e0 urbanistica del bene, \u00e8 da considerarsi un comportamento contrario a buona fede e giustifica l\u2019accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento avanzata dal promissario acquirente<\/em>.<\/h2>\n\n\n\n

La vicenda sulla quale la Suprema Corte \u00e8 stata chiamata a pronunciarsi, con la sentenza n. 622 del 14 gennaio 2019, nasce dalla domanda di risoluzione del contratto preliminare formulata dal promissario acquirente per inadempimento del promittente venditore, il quale aveva garantito, in sede di conclusione del preliminare, la totale regolarit\u00e0 urbanistica dell\u2019immobile e successivamente, aveva omesso di fornire al primo il certificato di abitabilit\u00e0 ed il progetto approvato di frazionamento dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n

La Corte, richiamando i propri precedenti in materia, chiarisce che il certificato di abitabilit\u00e0 \u00e8 un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto in grado di incidere sull\u2019attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale e pertanto, la sua assenza giustifica il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo di compravendita di un immobile. I Giudici, dunque, censurano il comportamento del promittente venditore, il quale omettendo di rispondere alle richieste del promissario acquirente di consegna del certificato di abitabilit\u00e0, ha violato i principi di correttezza e buona fede oggettiva, il cui fondamento si rinviene nell\u2019obbligo di solidariet\u00e0 sociale espresso dall\u2019art. 2 Cost.<\/p>\n\n\n\n

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Evoluzione giurisprudenziale e dottrinaria sulla mancanza della certificazione di abitabilit\u00e0\/agibilit\u00e0 <\/span> La pronuncia in esame fornisce lo spunto per ripercorrere la posizione della giurisprudenza e della dottrina sulla vendita di un immobile destinato ad uso abitativo privo del certificato di abitabilit\u00e0. Per molti anni l\u2019assenza del predetto certificato \u00e8 stata qualificata fra le ipotesi di nullit\u00e0 del contratto per illiceit\u00e0 dell\u2019oggetto ex<\/em> art. 1346 c.c. Tale interpretazione \u00e8 oggi ampiamente superata. La ricostruzione della fattispecie in oggetto in termini di difetto genetico del contratto \u00e8 stata da tempo abbandonata per abbracciare la tesi del difetto funzionale. Tre sono le patologie del negozio individuate dalla giurisprudenza nel caso in cui l\u2019immobile sia privo del certificato di agibilit\u00e0:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. vizi redibitori<\/strong> (artt. 1490 e ss. c.c.) ossia quei vizi che rendono la cosa inidonea all\u2019uso cui \u00e8 destinata o che ne diminuiscono il valore in modo apprezzabile;<\/li>\n\n\n\n
  2. mancanza di qualit\u00e0 promesse o essenziali <\/strong>ex<\/em> art. 1497 c.c. ossia la mancanza di quegli elementi sostanziali che, all\u2019interno di un medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie piuttosto che in un\u2019altra;<\/li>\n\n\n\n
  3. vendita aliud pro alio<\/em><\/strong>, istituto di creazione giurisprudenziale che si realizza quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso da quello pattuito ovvero presenti difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    La tesi di gran lunga dominante \u00e8 quella della vendita aliud pro alio<\/em>. In questo modo, l\u2019acquirente \u00e8 svincolato dai brevissimi termini di decadenza e prescrizione stabiliti dall\u2019art. 1495 c.c. per le ipotesi di vizi redibitori e mancanza della qualit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

    Non solo: la giurisprudenza ha correttamente distinto l\u2019ipotesi in cui l\u2019agibilit\u00e0 \u00e8 assente per vizi sanabili della cosa ovvero perch\u00e9 la relativa domanda non \u00e8 stata ancora presentata, dall\u2019ipotesi in cui il certificato \u00e8 assente per vizi insanabili della cosa. Se l\u2019immobile presenta tutte le caratteristiche strutturali previste dalla normativa o se sono presenti dei vizi sanabili, il contratto resta valido ma il risarcimento deve essere parametrato alle spese necessarie per l\u2019adeguamento dell\u2019immobile e\/o per ottenere il certificato. Se, invece, il vizio \u00e8 insanabile, l\u2019acquirente potr\u00e0 domandare la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno.<\/p>\n\n\n\n

    Sul punto, peraltro, \u00e8 intervenuta una recentissima sentenza della Suprema Corte (Cass. Civile, sez. VI, 28 marzo 2023 n. 8751), la quale ha chiarito che la risoluzione del contratto di compravendita \u00e8 giustificata anche nell\u2019ipotesi in cui, stante la conformazione del bene, l\u2019agibilit\u00e0 non pu\u00f2 \u201cessere ottenuta semplicemente presentando le pratiche del caso<\/em>\u201d, ma sono necessari \u201clavori di adeguamento, soggetti ad autorizzazioni edilizie che non si pu\u00f2 avere certezza che sarebbero state concesse<\/em>\u201d. I Giudici, dunque, escludono che si possa obbligare l\u2019acquirente a farsi carico del rischio della possibile mancata concessione.<\/p>\n\n\n\n

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