“Il creditore garantito da ipoteca iscritta nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di usucapione del medesimo immobile è litisconsorte necessario nel giudizio di usucapione, con la conseguenza che la sentenza pronunciata all’esito di un giudizio al quale non sia stato posto nelle condizioni di partecipare è a lui inopponibile e potrà, semmai, essere prudentemente apprezzata quale mero elemento di prova dal giudice dell’opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., promossa dall’usucapiente avverso l’espropriazione immobiliare del bene usucapito”.
E’ questo il principio di diritto enunciato con sentenza n. 29325 del 13.11.2019 dalla Corte di Cassazione, pronunciatasi d’ufficio nell’interesse della legge su una questione ritenuta avente rilievo nomofilattico in assenza di precedenti specifici in argomento.
La Corte ha osservato che l’efficacia retroattiva dell’usucapione compiutasi all’esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto comporta l’estinzione delle iscrizioni e trascrizioni a nome del proprietario risultante dai registri immobiliari. Determinandosi, quindi, un acquisto (retroattivo) a titolo originario della proprietà del fondo, con conseguente estinzione delle iscrizioni pregiudizievoli, i creditori ipotecari, titolari di diritto reale (di garanzia) sull’immobile oggetto della domanda di usucapione, devono considerarsi litisconsorti necessari del relativo giudizio.
Pertanto, la domanda di usucapione del bene immobile sul quale è iscritta l’ipoteca non può che rivolgersi anche nei confronti del creditore ipotecario, parimenti titolare di un diritto reale risultante dai pubblici registri e opponibile erga omnes.
In altre parole, producendo l’usucapione l’estinzione diretta e contestuale di ogni diritto reale formalmente insistente sul bene, tutti i titolari di relativi diritti (nel caso, non solo il proprietario formale, ma anche il creditore ipotecario) devono essere necessariamente chiamati nel relativo giudizio.
Ciò comporta che nel giudizio di opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., la sentenza di usucapione non potrà spiegare efficacia di giudicato anche nei confronti del creditore ipotecario pretermesso nel giudizio di accertamento; ma della stessa il giudice dell’esecuzione, nell’istruire la causa, potrà tenere conto come eventuale elemento di prova dell’intervenuta usucapione.
Negli stessi termini, uniformandosi al richiamato principio di diritto, si è da ultimo espressa la Corte di Cassazione, con sentenza n. 18185 del 26.6.2023.
