Inquadramento e prime riflessioni sul nuovo istituto della vendita diretta disciplinato agli artt. 568-bis e 569-bis c.p.c.

Con l’entrata in vigore della Riforma Cartabia, nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, tra le innovazioni fondamentali introdotte, c’è la possibilità, da parte del debitore esecutato, di ricorrere all’istituto della vendita diretta, disciplinata dall’art. 568 bis c.p.c.

Ai sensi della novella citata è prevista la facoltà per il debitore esecutato di richiedere al Giudice delle Esecuzioni di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato “con istanza depositata non oltre dieci giorni prima della udienza di vendita ex art. 569 c.p.c.”.

Si prevede, dunque, la possibilità per il debitore esecutato di disporre la vendita diretta dell’immobile ad un prezzo di vendita non inferiore al valore della perizia, precisando che, a pena di inammissibilità, unitamente all’istanza deve essere depositata in cancelleria l’offerta di acquisto e la cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto.

L’istanza e l’offerta – offerta che è irrevocabile – sono notificate ai creditori – che siano essi creditori procedenti o intervenuti – almeno cinque giorni prima dell’udienza prevista dall’art. 569 cpc e l’onere della notifica graverà sull’offerente ovvero sul debitore stesso.

In assenza di opposizioni da parte dei creditori all’udienza fissata per la vendita, il Giudice dell’Esecuzione, valutata l’ammissibilità dell’istanza e la congruità del prezzo offerto, disporrà l’aggiudicazione dell’immobile all’offerente determinando anche le modalità di pagamento del prezzo che dovrà essere versato entro e non oltre il termine di 90 giorni. All’esito del pagamento il Giudice procederà con il decreto di trasferimento dell’immobile aggiudicato; in mancanza di pagamento nei termini indicati ovvero in tutti gli altri casi in cui il bene non venga aggiudicato, il Giudice dovrà emettere il decreto di vendita ai sensi dell’art. 569 cpc e dunque avrà inizio la vendita ordinaria.

Viceversa, qualora vengano presentate delle opposizioni da parte anche di uno solo dei creditori il Giudice con ordinanza

• fissa un termine, non superiore a 45 giorni, per l’effettuazione della pubblicità dell’offerta e della vendita;
• fissa un termine di 90 giorni per la formulazione di ulteriori offerte ad un prezzo non inferiore a quello  dell’offerta già presentata, garantite da cauzione nella misura del 10%;
• convocherà una successiva udienza per tutte le parti (debitore, creditori, offerenti) per la deliberazione sull’offerta e , in caso di pluralità di offerte, per la gara tra gli offerenti;
• a seguito dell’aggiudicazione si applica la disciplina indicata al paragrafo sopra in merito alla tempistica del saldo prezzo e all’emissione del decreto di trasferimento.

Lo scopo del legislatore è proprio quello di introdurre uno strumento alternativo rispetto alla classica procedura di vendita dei beni esecutati consentendo da un lato al debitore di attivarsi autonomamente in prima persona per la ricerca di un acquirente e dall’altro lato tutelando i creditori garantendo un rapido soddisfacimento del credito e una riduzione delle tempistiche e dei costi relativi al processo di espropriazione.

Le difficoltà legate a questo istituto risultano comunque essere non così trascurabili, tra le tante vi è l’obbligo per il compratore di offrire un importo pari o, addirittura, superiore al prezzo di perizia – uno svantaggio di non poco conto considerando che nelle vendite all’asta il prezzo minimo d’offerta viene ribassato del 25% -; il debitore, inoltre, deve attivarsi per la ricerca di un acquirente in un arco di tempo relativamente breve, in quanto deve presentare l’istanza di vendita diretta almeno 10 giorni prima dell’udienza di vendita; ulteriormente le contestazioni dei creditori all’offerta di acquisto potrebbero addirittura provocare una gara basata su offerte in aumento, riducendone la convenienza.